Весенний сезон традиционно оживляет рынок жилья, но в этом году динамика складывается в пользу покупателей — и не только из-за охлаждения цен. Геополитика и рост доходности облигаций подняли ставки по ипотеке, одновременно увеличивая число простоявших на рынке предложений и давая покупателям преимущество в переговорах.
Ипотека и геополитика
Атакой на ожидания о снижении ставок стала эскалация конфликта в Иране: удорожание нефти подогрело инфляцию и заставило ФРС пересмотреть планы. До конца февраля средняя ставка по 30‑летней фиксированной ипотеке опускалась ниже 6%, однако к первому дню весны она взлетела до 6,53%. Это значение лишь на 18 базисных пунктов ниже уровня годичной давности, и это сокращает эффект улучшившейся доступности, который наблюдался ранее.
Рост доходности облигаций неизбежно отражается на ставках по ипотеке. По словам экономистов, надежд на значительное падение ставок в текущем году становится меньше — а значит, многие потенциальные покупатели и продавцы пересматривают свои планы.
Покупатели за столом переговоров
Несмотря на удорожание финансирования, рынок в целом смещается в сторону покупателей. Активных предложений стало больше: по данным Realtor.com, на неделю, закончившуюся 14 марта, активный инвентарь вырос на 5,6% в годовом выражении. При этом новое предложение сократилось на 1,4%, что указывает на то, что рост числа домов у продавцов происходит не потому, что все массово выставили жильё, а потому, что объекты дольше остаются в продаже.
Это означает, что продавцам сложнее удерживать цены. В ряде регионов дома стоят дольше, а владельцы чаще соглашаются на скидки. «Рынок находится в хрупкой позиции: между долгосрочными улучшениями и внезапной краткосрочной нестабильностью», — отмечал старший экономист Realtor.com.
География и новые постройки
Весна будет неоднородной: в некоторых городах избыток предложения уже очевиден, в других — наоборот — давление на цены сохраняется. В феврале активные листинги в Лас‑Вегасе, Сиэтле, Цинциннати и Вашингтоне выросли более чем на 20% по сравнению с прошлым годом. В то же время Сан‑Франциско, Чикаго, Майами и Орландо показали сокращение предложений.
Цены замедлили рост: по данным Cotality, в январе цены были всего на 0,7% выше уровня января 2025 года, тогда как в начале 2025 года годовой прирост составлял 3,5%. При этом сильнее всего дорожают рынки Севера и Среднего Запада — Нью‑Джерси, Коннектикут, Иллинойс, Висконсин и Небраска — где предложение более ограничено.
Отдельная история — новостройки. Застройщики сейчас сталкиваются с избытком построенных домов и слабым спросом: в январе запас новых домов достиг 9,7 месяца предложения, а продажи упали до самого низкого уровня с 2022 года. Многие застройщики начали снижать цены и предлагать стимулы: почти две трети компаний отчётливо корректируют маркетинг, пытаясь распродать готовые объекты.
Застройщики указывают на устойчиво высокие расходы на землю, рабочую силу и материалы, которые подрезают маржу и мешают активному росту строительства. В таких условиях аналитики предупреждают: этот год вряд ли станет «вдохновляющим» для рынка жилья — неопределённость, связанная с геополитикой и ставками, снижает энтузиазм как покупателей, так и продавцов.
