Американские домохозяйства со средним доходом получили заметное облегчение: покупательская способность выросла примерно на $30 302 за год. Семья со средней годовой прибылью около $86 300 и накопленным 20%-м взносом теперь может позволить себе дом стоимостью примерно $331 483, тогда как год назад предел лежал у отметки $301 181, подсчитали в Zillow.
Что изменилось в цифрах
Под «доступностью» в Zillow понимают ситуацию, когда ежемесячные выплаты по ипотеке — вместе со страхованием и налогами на собственность — не превышают 30% дохода семьи. По данным организации, снижение ставок и улучшение запасов жилья вносят вклад в прирост покупательской силы: на январь в продаже было на 6% больше домов, чем годом ранее.
Средняя ставка по 30‑летней фиксированной ипотеке опускалась медленно: 27 февраля она составляла 5,99%, по данным Mortgage News Daily, а затем немного поднялась до 6,14%. Год назад средняя ставка была выше — 6,79%. «Падение ставки на полпроцентного пункта может означать экономию порядка $1 000 в год для типичной американской семьи», — отмечает Кара Нг, старший экономист Zillow.
Почему многие всё ещё не в зоне доступности
Несмотря на улучшение, среднестатистический дом остаётся вне досягаемости для значительной части покупателей. Медианная цена одно‑семейного дома в январе составляла $400 300, по оценке Национальной ассоциации риелторов (NAR). При средней ставке 6,19% для покупки дома по этой цене нужен доход около $94 032 в год и 20%-й первоначальный взнос — примерно $80 060.
Годом ранее, при ставке 7,04% и медианной цене $398 100, необходимый доход был выше — $102 096. Разрыв между ростом цен на жильё и доходами домохозяйств остаётся серьёзным: с 2000 по 2024 годы медианный доход на душу населения вырос примерно на 155%, тогда как медианные цены на дома — примерно на 207%, подсчитали в Федеральном резервном банке Сент‑Луиса.
Кроме того, ипотечные ставки резко выросли в 2021–2023 годах: они подскочили с уровней ниже 3% в середине 2021 года до почти 8% в октябре 2023‑го. Последствия этого скачка всё ещё отражаются на решениях покупателей и их возможностях получения кредита.
Как снижение ставок может изменить рынок
По оценке NAR, снижение ставок на один процентный пункт могло бы расширить круг потенциальных покупателей примерно на 5,5 млн домохозяйств, включая около 1,6 млн арендаторов, которые могли бы впервые приобрести жильё. Эти расчёты опираются на допущения о 30‑летней ипотеке, 10%-м первоначальном взносе и плате по ипотеке на уровне 25% дохода.
Однако рост числа покупателей несёт и обратный эффект: если предложение жилья не увеличится, дополнительный спрос может просто подтолкнуть цены вверх. «Если предложение не возрастёт, новые потенциальные покупатели, выходящие на рынок этой весной, могут фактически поднять цены», — предупреждает главный экономист NAR Лоуренс Юн.
Итог текущей ситуации прост: ставка несколько снизилась и дала многим семьям дополнительную покупательскую мощь, но продолжающийся разрыв между ростом цен и доходов, а также ограниченное предложение жилья сохраняют давление на доступность.
